خرید ملک در آلمان
خرید ملک در آلمان یکی از روش‌های محبوب برای سرمایه‌گذاری در این کشور است. یکی از مهم‌ترین شرایط برای خرید ملک در آلمان، اثبات توانایی مالی شما برای خرید ملک و تأمین منابع لازم است. هزینه خرید ملک در آلمان به طور میانگین بین 250 هزار تا 500 هزار یورو برای آپارتمان‌های کوچک در شهرهای بزرگ مانند برلین، مونیخ یا هامبورگ می‌باشد و این مبلغ براساس موقعیت و نوع ملک قابل تغییر است. علاوه بر قیمت ملک، هزینه‌های اضافی مانند مالیات خرید، کارمزد دفتر اسناد رسمی و هزینه‌های انتقال ملک نیز باید در نظر گرفته شوند که به طور معمول حدود ۷ تا ۱۰ درصد از قیمت ملک را شامل می‌شود. برای خرید ملک در آلمان، نیاز به حضور فیزیکی در این کشور نیست. به طور کلی، روند تامین اعتبار برای خرید ممکن است پیچیده باشد و نیازمند مشاوره تخصصی است. به همین دلیل، پیشنهاد می‌شود که پیش از اقدام به خرید ملک و طی کردن مراحل مهاجرت به آلمان، از مشاوره‌های تخصصی بهره‌مند شوید تا فرآیند خرید بدون مشکلات حقوقی یا مالی انجام شود. برای دریافت مشاوره رایگان و دقیق در این زمینه، فرم مشاوره موسسه مهاجرتی پیشگامان اپلای را تکمیل نمایید.
همین الان مشاوره بگیر
شرایط خرید ملک در آلمان
در آلمان، خرید ملک برای همه افراد، اعم از شخص حقیقی یا حقوقی، امکان‌پذیر است. تابعیت خریدار اهمیتی ندارد و هیچ محدودیتی برای اتباع خارجی وجود ندارد. اگرچه قیمت ملک در آلمان به طور متوسط پایین نیست، با این حال کشور آلمان، هنوز یکی از جذاب‌ترین مقاصد برای سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات در اروپا محسوب می‌شود. مزیت دیگر در این فرایند، عدم وجود مانع تسلط به زبان آلمانی است که خرید ملک را برای افراد خارج از کشور آسان‌تر می‌کند.
لازم به ذکر است که خرید ملک در آلمان وضعیت اقامت فرد را تغییر نمی‌دهد؛ یعنی شهروندان اتحادیه اروپا می‌توانند به راحتی ملک بخرند و به آلمان مهاجرت کنند. در مقابل برای افرادی که از کشورهای غیر اتحادیه اروپا به دنبال خرید ملک در آلمان هستند، شرایط متفاوت است. این افراد برای استفاده از ملک خود به ویزا یا اجازه اقامت نیاز دارند تا به صورت قانونی در آلمان زندگی کنند.
خرید ملک در المان و اخذ اقامت دائم
سرمایه‌گذاری یکی از روش‌های مهاجرت و دریافت اقامت است. خرید خانه در بسیاری از کشورها به‌عنوان یکی از راه‌های سرمایه‌گذاری معرفی می‌شود. بر همین اساس با خرید خانه می‌توان اقامت این کشورها را دریافت کرد، اما این مطلب در خصوص آلمان صدق نمی‌کند و خرید خانه و ملک در کشور آلمان به‌عنوان سرمایه‌گذاری شناخته نمی‌شود. بنابراین با خرید خانه در کشور آلمان امکان دریافت اقامت نخواهید داشت. برای اقامت در کشور آلمان باید از طریق تحصیل، کار یا سرمایه‌گذاری اقدام نمایید.
قیمت خرید خانه در آلمان
در مارس 2025، قیمت هر متر مربع املاک در آلمان به طور متوسط 3032 یورو گزارش شده است. برای تفکیک دقیق‌تر، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در آلمان 3149 یورو و میانگین قیمت هر متر مربع خانه نیز 2761 یورو است. البته این قیمت‌ها بسته به موقعیت مکانی و نوع ملک متغیر است. ارزان‌ترین آپارتمان‌ها در آلمان از 1879 یورو به ازای هر متر مربع شروع می‌شوند، در حالی که گران‌ترین آپارتمان‌ها می‌توانند تا 5428 یورو برای هر متر مربع برسند. این تفاوت قیمت‌ها بر اساس موقعیت جغرافیایی و ویژگی‌های خاص ملک قابل توجیه است.
هزینه خرید خانه در آلمان
هنگام خرید ملک در آلمان، علاوه بر هزینه خرید ملک، هزینه‌های اضافی نیز وجود دارد که باید در نظر گرفته شوند. این هزینه‌ها به طور معمول بین 10 تا 15 درصد از قیمت خرید ملک را شامل می‌شوند. در بخش زیر، برخی از هزینه‌های اضافی و متداول آورده شده است:
- تغییر مالکیت: حدود 2 درصد از قیمت خرید ملک.
- هزینه‌های دفتر اسناد رسمی: حدود 1 درصد از قیمت ملک برای گواهی‌های مربوط به اسناد.
- هزینه‌های ثبت اسناد و املاک: حدود 0.5 درصد از قیمت ملک.
- کمیسیون کارگزار: این هزینه بسته به کارگزار و شرایط معامله ممکن است از 3.5 درصد تا 7.14 درصد از قیمت خرید ملک باشد.
مالیات خرید خانه در آلمان
مالیات نقل و انتقال املاک در آلمان بین 3.5٪ تا 6.5٪ متغیر است که بسته به ایالت فدرال محل خرید ملک متفاوت می‌باشد. به عنوان مثال، در ایالت نوردراین وستفالن (NRW)، نرخ مالیات نقل و انتقال املاک در سال 2024 به همان میزان 6.5٪ خواهد بود که نسبت به ایالت‌های دیگر نرخ بالاتری دارد. از سوی دیگر در ایالت بایرن، نرخ مالیات نقل و انتقال املاک 3 درصد کمتر از NRW است و به 3.5٪ می‌رسد. با توجه به این تفاوت‌ها در نرخ مالیات، مهم است که قبل از خرید ملک در هر ایالت، میزان دقیق مالیات مربوطه را بررسی کرده و آن را در محاسبات هزینه‌های خرید ملک لحاظ کنید.
وام خرید خانه در آلمان
در آلمان، چندین نوع وام مسکن برای خرید خانه وجود دارد که بسته به شرایط و نیاز می‌توانید گزینه مناسب را انتخاب کنید. این وام‌ها و حمایت‌های مالی از سوی نهادهای مختلف مانند KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau)، BAFA یا دفتر فدرال امور اقتصادی و کنترل صادرات، بانک‌های دولتی و دفاتر مالیاتی ارائه می‌شود:
- وام مسکن با نرخ ثابت: در این نوع وام، شما پیش از شروع قرارداد با بانک، نرخ سود ثابت برای مدت مشخصی را تعیین می‌کنید. این نرخ سود ثابت باعث می‌شود که اقساط ماهانه شما در طول مدت وام ثابت بماند. البته بخش‌های مختلف وام مانند پرداخت اصل مبلغ در طول زمان تغییر می‌کند.
- وام مسکن با بازپرداخت کامل (Voltilgerdarlehen): این نوع وام مشابه وام مستمری است، اما تفاوت اصلی آن در مدت زمان بازپرداخت کامل وام است. بانک، مبلغ قسط ماهانه را با توجه به این دوره محاسبه کرده و در پایان دوره، تمامی مبلغ وام به طور کامل بازپرداخت می‌شود. برای وام مسکن با بازپرداخت کامل، نیازی به تامین مالی اضافی نخواهد بود.
- وام متغیر: برخلاف وام‌های ثابت در وام‌های متغیر، نرخ بهره به طور منظم و بسته به شرایط بازار توسط بانک تغییر می‌کند. بنابراین، وام متغیر، ریسک بیشتر برای خریدار دارد، اما معمولاً نرخ بهره کمتری برای این نوع وام‌ها در نظر گرفته می‌شود.
- وام‌های KfW و سایر منابع مالی دولتی: دولت آلمان از طریق وام‌های KfW، خرید مسکن را برای افراد خصوصی با هدف‌های خاص مانند خرید خانه‌های با مصرف انرژی پایین، حمایت می‌کند. علاوه بر این، برنامه‌های مالی متعددی از سوی نهادهای مختلف دولتی و منطقه‌ای وجود دارد. مشاوران متخصص می‌توانند به شما کمک کنند تا بهترین گزینه مالی برای خرید ملک خود را پیدا کنید.
مدارک لازم برای خرید ملک در آلمان
برای خرید ملک در آلمان، به اسناد خاصی نیاز دارید که باید از فروشنده دریافت کنید. این اسناد به شما کمک می‌کنند تا از وضعیت ملک مطمئن شوید و خرید شما بدون مشکل پیش برود. مهم‌ترین مدارک شامل موارد زیر هستند:
- گواهی یا رونوشت سند ثبت املاک (Grundbuchauszug): این سند نشان می‌دهد که ملک به چه کسی تعلق دارد، موقعیت دقیق ملک چیست و آیا بر روی آن رهن یا بدهی وجود دارد یا خیر.
- نقشه موقعیت (Lageplan): این نقشه موقعیت دقیق ملک را نشان می‌دهد و کمک می‌کند تا بفهمید ملک در کجا قرار دارد و چطور ساخته شده است.
- پلان طبقه یا پلان ساختمان (Grundriss): این نقشه‌ها داخل خانه یا آپارتمان را نشان می‌دهند و مشخص می‌کنند که دیوارها، پله‌ها، درها و پنجره‌ها در کجا قرار دارند.
- شرح ساخت و ساز (Baubeschreibung): این مدرک، اطلاعات دقیقی درباره نوع و روش ساخت ملک و تغییرات احتمالی آن را در اختیار شما قرار می‌دهد.
- محاسبه فضای قابل استفاده و نشیمن (Wohnflächenberechnung): این سند کمک می‌کند تا مطمئن شوید مساحت خانه یا آپارتمان همانطور که در آگهی ذکر شده، صحیح است.
- گواهی انرژی (Energieausweis): این گواهی نشان می‌دهد که ملک چقدر انرژی را بهینه مصرف می‌کند و می‌توانید هزینه‌های انرژی آن را پیش‌بینی کنید.
- لیست بارهای ساختمانی (Baulastenverzeichnis): این سند اثبات می‌کند که آیا ملک تحت محدودیت‌های خاصی مثل فاصله از همسایه‌ها یا بارهای ساختمانی قدیمی قرار دارد یا خیر.
همچنین، برخی مدارک اضافی که ممکن است مفید باشند عبارتند از:
- گواهی ساکن (Bewohnbarkeitsbescheinigung): این مدرک اطلاعاتی درباره هزینه‌های باقی‌مانده برای تکمیل ساخت و ساز ملک می‌دهد.
- پروانه ساختمانی (Baugenehmigung): این سند تایید می‌کند که ساخت ملک قانونی بوده است.
- گواهی مرز ملک (Grenzbescheinigung): این سند نشان می‌دهد که مرزهای ملک به درستی مشخص شده است.
- اثبات حفاظت از بنای تاریخی (Denkmalschutznachweis): اگر ملک تحت حفاظت بناهای تاریخی باشد، فروشنده باید این را به شما اطلاع دهد.
- ثبت سایت آلوده (Altlasten): این سند نشان می‌دهد که آیا ملک به مواد آلوده یا خطرناک آلوده شده است یا خیر.
- اخطار مالیات بر دارایی (Grundsteuerbescheid): این سند نشان می‌دهد که چه میزان مالیات سالانه باید پرداخت شود.
- بیمه‌های ساختمان (Gebäudeversicherung): این اطلاعات به شما کمک می‌کند تا بدانید آیا بیمه‌های مربوط به ساختمان قابل انتقال هستند یا نه.
- سوابق تعمیر و نگهداری سیستم‌های گرمایشی و دودکش (Wartungsprotokolle): این اسناد وضعیت سیستم‌های گرمایشی و دودکش را نشان می‌دهند.
- قبوض آب و برق (Strom- und Wasserrechnungen): این اسناد به شما کمک می‌کنند تا هزینه‌های جاری مثل برق، آب و گرمایش را پیش‌بینی کنید.
مدارک لازم برای دریافت وام مسکن از بانک در آلمان
برای دریافت وام ملکی از بانک در آلمان، باید اسناد خاصی را ارائه دهید تا بانک بتواند ارزیابی دقیق از توانایی مالی شما و وضعیت ملک داشته باشد. اکثر اسناد ذکر شده باید چند روز قبل از قرار توافقی در اختیار دفتر اسناد رسمی قرار گیرد تا روند خرید خانه به سادگی و بدون مشکل انجام شود.
اسناد مورد نیاز برای بانک:
- کپی شناسنامه یا پاسپورت: برای شناسایی هویت شما.
- جزئیات بانکی: شامل اطلاعات حساب بانکی شما برای ارزیابی وضعیت مالی.
- گزارش اعتباری SCHUFA: گزارشی که تاریخچه اعتباری شما را بررسی می‌کند.
- اثبات درآمد: مانند گواهی حقوق یا دستمزد برای نشان دادن توانایی پرداخت اقساط.
- عصاره ثبت زمین یا قرارداد خرید ملک: برای تایید مالکیت و وضعیت حقوقی ملک.
- پلان طبقه: نقشه‌ای که ابعاد داخلی ساختمان را نشان می‌دهد.
- نقشه کاداستر: این نقشه موقعیت و جزئیات زمین را مشخص می‌کند.
- محاسبه فضای قابل استفاده و زندگی: اندازه‌گیری مساحت قابل استفاده و مسکونی ملک.
- محاسبه فضای بسته: مساحت فضاهای بسته ملک مانند اتاق‌ها.
- تصویری از ملک: تصاویری که وضعیت و نمای ملک را نشان می‌دهند.
اسناد مورد نیاز برای دفتر اسناد رسمی:
- شناسنامه یا پاسپورت: تایید هویت شما.
- شماره شناسایی مالیاتی: برای شفافیت در پرداخت مالیات‌ها.
- استخراج فعلی از ثبت اراضی: تأیید وضعیت حقوقی ملک.
- تکمیل فرم وام مسکن: فرم درخواست وام از بانک.
- نقشه کاداستر: نقشه‌ای که موقعیت ملک را نشان می‌دهد.
- شرح ساختمان: اطلاعات دقیق درباره ساختار و ویژگی‌های ملک.
مدارک اضافی هنگام خرید آپارتمان:
- طرح اقتصادی: برای نشان دادن وضعیت مالی و هزینه‌های جاری آپارتمان.
- مجموعه‌ای از قطعنامه‌ها: تصمیمات و مستندات قانونی مرتبط با آپارتمان.
- اعلامیه تقسیم: تأسیس یک سیستم تقسیم حقوقی و مالکیتی در ساختمان.
- صورت‌حساب تعمیر و نگهداری خانه: برای آگاهی از هزینه‌های تعمیرات گذشته.
- ذخیره نگهداری: اطلاعات درباره پس‌انداز برای تعمیرات آینده.
- مروری بر بازسازی‌ها: تاریخچه و وضعیت بازسازی‌های انجام شده در آپارتمان.
مراحل لازم برای خرید ملک در آلمان
برای خرید ملک در آلمان، مراحل مختلفی وجود دارد که باید به‌طور دقیق و برنامه‌ریزی‌شده انجام شوند. در بخش زیر، مراحل اصلی خرید ملک در آلمان بررسی شده است:
- برنامه‌ریزی بودجه: اولین قدم در خرید ملک، تعیین بودجه‌ای است که می‌توانید برای خرید اختصاص دهید. این مرحله شامل بررسی منابع مالی موجود، محاسبه هزینه‌های اضافی مانند مالیات‌ها، هزینه‌های انتقال، و سایر هزینه‌های جانبی است. برای داشتن تصویر دقیق‌تری از بودجه باید میزان وام مورد نیاز خود را نیز محاسبه کنید.
- جستجوی ملک: پس از تعیین بودجه باید به جستجو برای ملک مورد نظر بپردازید. در این مرحله می‌توانید از وب‌سایت‌های مختلف املاک، مشاوران ملکی یا آژانس‌های متخصص استفاده کنید. هنگام جستجو باید عواملی مانند موقعیت مکانی، امکانات، وضعیت بازار و نیازهای شخصی خود را در نظر بگیرید.
- آماده شدن برای خرید خانه: قبل از اقدام به خرید، مطمئن شوید که تمامی مدارک لازم را برای خرید ملک آماده کرده‌اید. این مدارک شامل شناسنامه، گزارش اعتباری، اطلاعات بانکی، و سایر اسناد مرتبط است. همچنین، بهتر است قبل از تصمیم‌گیری، مشاوره حقوقی و مالی دریافت کنید تا از تمام جوانب حقوقی و مالی آگاه شوید.
- تامین مالی: در صورتی که نیاز به وام برای خرید ملک دارید، باید فرآیند تامین مالی را آغاز کنید. بانک‌ها و موسسات مالی، شرایط مختلفی برای اعطای وام مسکن دارند که شامل تعیین نرخ بهره، مدت بازپرداخت و سایر شرایط است.
- تعیین دفتر اسناد رسمی و امضای قرارداد خرید: در آلمان، خرید ملک باید از طریق یک دفتر اسناد رسمی (Notar) انجام شود. دفتر اسناد رسمی، قرارداد خرید را تنظیم کرده و از هر دو طرف (خریدار و فروشنده) امضا می‌گیرد. این قرارداد به‌صورت رسمی ثبت شده و از لحاظ قانونی معتبر می‌شود.
- پرداخت قیمت خرید و مالیات نقل و انتقال املاک: پس از امضای قرارداد باید قیمت خرید ملک و همچنین مالیات نقل و انتقال املاک را پرداخت کنید. این مالیات معمولاً بین 3.5% تا 6.5% از قیمت خرید ملک است و بسته به ایالت فدرال متفاوت است.
- واگذاری ملک: پس از پرداخت تمام هزینه‌ها و تکمیل مراحل قانونی، ملک به‌طور رسمی به شما واگذار می‌شود. در این مرحله، شما می‌توانید به‌طور قانونی، مالک جدید خود شوید و از آن استفاده کنید.
ویزای خرید ملک در آلمان
در آلمان، ویزای اختصاصی برای خرید ملک وجود ندارد. افرادی که قصد خرید ملک در این کشور را دارند، باید یکی از ویزاهای معمولی مانند ویزای تحصیلی، ویزای کاری آلمان یا ویزای سرمایه‌گذاری را دریافت کنند؛ زیرا خرید ملک به‌طور مستقیم باعث برخورداری از شرایط اقامت نمی‌شود، اما می‌تواند به‌عنوان یکی از عوامل تقویتی برای دریافت این نوع ویزاها در نظر گرفته شود. بنابراین، خریداران ملک باید شرایط و الزامات هر نوع ویزا را که برای اقامت در آلمان نیاز دارند، بر اساس وضعیت خود دنبال کنند.
اپلیکیشن خرید خانه در آلمان
برای خرید خانه در آلمان، اپلیکیشن‌های مختلفی وجود دارند که می‌توانند به شما در جستجو و مقایسه املاک کمک کنند. برخی از این اپلیکیشن‌های معتبر عبارتند از:
- IMMONET: یکی از بزرگترین اپلیکیشن‌های آنلاین برای خرید و اجاره ملک در آلمان است که اطلاعات کاملی از املاک مختلف در سراسر کشور را ارائه می‌دهد.
- ImmobilienScout24: این اپلیکیشن به عنوان یکی از معروف‌ترین پلتفرم‌های املاک در آلمان شناخته می‌شود و به کاربران امکان جستجو و مقایسه املاک به‌صورت دقیق را می‌دهد. ویژگی‌های پیشرفته‌ای مانند فیلترهای مختلف برای جستجوی ملک در دسترس است.
- WG-Gesucht: این اپلیکیشن به‌ویژه برای افرادی که به دنبال اجاره یا خرید آپارتمان‌های مشترک یا کوچک هستند، مناسب است. همچنین برای افرادی که قصد خرید خانه‌های کوچک یا اقامتگاه‌های اشتراکی دارند، گزینه خوبی است.
سایت خرید خانه در آلمان
برای خرید خانه در آلمان، چندین وب‌سایت معتبر وجود دارد که می‌توانند به شما در جستجوی ملک مناسب کمک کنند. از جمله مهم‌ترین این سایت‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- Immowelt: این وب‌سایت یکی از پلتفرم‌های معروف برای خرید، فروش و اجاره ملک در آلمان است. Immowelt امکان جستجو برای انواع مختلف املاک، اعم از خانه‌های مستقل، آپارتمان‌ها و املاک تجاری را فراهم می‌کند و ویژگی‌های مختلفی مانند فیلتر جستجوی دقیق برای نیازهای خاص شما ارائه می‌دهد.
- ImmobilienScout24: یکی دیگر از معتبرترین و معروف‌ترین وب‌سایت‌های خرید خانه در آلمان است. این پلتفرم اطلاعات کاملی از املاک موجود در سراسر آلمان ارائه می‌دهد و ابزارهای جستجوی پیشرفته‌ای برای کمک به انتخاب ملک مناسب فراهم می‌کند.ش
پیوست خانواده در روش خرید ملک در آلمان
برای استفاده از خدمات ویزای پیوست آلمان در روش خرید ملک، فردی که در این کشور زندگی می‌کند باید دارای اقامت دائم اتحادیه اروپا یا شهروندی دائم آلمان باشد. علاوه بر این، فرد باید توانایی تأمین هزینه‌های زندگی خود و خانواده‌اش را بدون نیاز به کمک‌های دولتی (از جاب‌سنتر یا اداره سوسیال) داشته باشد. میزان درآمد لازم برای تأمین هزینه‌ها بسته به تعداد اعضای خانواده متغیر است و اداره مهاجرت این موضوع را به‌دقت بررسی می‌کند. در خصوص فضای کافی برای اعضای خانواده، به‌طور کلی برای هر فرد بالای ۶ سال باید حداقل ۱۲ متر مربع فضا فراهم باشد و برای کودکان زیر ۶ سال این فضا ۱۰ متر مربع در نظر گرفته می‌شود. نوزادان تا ۲ سال در محاسبات فضای زندگی لحاظ نمی‌شوند. همچنین از نظر تسلط به زبان آلمانی، همسر و فرزندان بالای ۱۶ سال باید مدرک معتبر زبان آلمانی در سطح A1 را داشته باشند تا بتوانند به‌طور قانونی همراه فرد اصلی وارد آلمان شوند.
دریافت مشاوره و ارزیابی
همکاران ما پس از ثبت درخواست با شما تماس خواهند گرفت
بدون دیدگاه